美国本土市场:很少有买家,卖家也不够

2019-08-26 10:02:03 冼浼屦 26

进入2014年春季购买季节,美国房地产市场面临着一个不寻常的困境:卖房的人太少了。 然而,买家买得起的房子太少了。

房地产经纪公司Redfin的首席执行官格伦•凯尔曼(Glenn Kelman)表示,“这两个方面都处于困境之中”。

根据标准普尔/ Case-Shiller 20城市指数,去年房屋平均价格上涨13.4%,并未成功吸引更多房主出售。 再加上较高的抵押贷款利率,较高的价格使得首次购房者和全现金投资者的房屋成本更高。

今年全国平均价格预计将以个位数增长。 在就业增长稳固的地区,例如西雅图和德克萨斯州的奥斯汀,收益可能最大。 虽然建筑将在市场上投放更多房屋,但缺乏负担能力可能使销售持平。

另一方面,许多贷方正在为那些信贷不足的人放宽障碍。 对于这些人来说,抵押贷款的资格可能会变得更容易一些。

所有这些都使得房地产与经济的其他部分一样,在经济衰退结束后近半年仍然跋涉回到健康状态。 在去年的经济增长突飞猛进之后,房屋复苏可能已经开始了一个尴尬的青春期,一个容易出现可以违背预测的适合和开始。

以下是今年春季和今年余下时间将影响房屋销售的五个重要标志:

卖方在哪里?

好问题。 对很多潜在买家而言,这是很好的选择。 我们刚刚度过的那个残酷的冬天阻止了许多东部过山车在最近几个月上市。 市场上约有五个月的房屋,而2012年为5.9个月,2011年为8.3个月。

在2006年繁荣时期,房屋供应量先前已经下滑至5个月的水平,当时买家抢购房屋的速度超过了他们的增长速度。 这一次,上市的房屋越来越少,因为19%的房主都在水下抵押 - 这意味着销售价格不足以偿还贷款。

尽管如此,预计今年春天天气转暖,就业增长和经济增长将鼓励更多上市。

“我们都试图找出卖家的位置,”Redfin首席执行官凯尔曼说。 “每个人似乎都要等到四月,五月或六月。”

大约60%的Redfin买家在2月份面临竞购战,低于去年同期的73%。

去年出现的卖家很少,有限数量的房屋价格飙升。 潜在买家面临房屋短缺并彼此锁定竞争,提出了他们的报价。

价格在旧金山这样的地方攀升,那里有大量的资金在追逐很少的房产,而且没有足够的建筑。 标准普尔Case-Shiller指数显示,过去12个月湾区住宅平均飙升23%。 这比拉斯维加斯以外的任何其他主要都市区要快,那里的大部分住房存量都是从经济衰退的深度反弹出来的。

这个问题通常会纠正自己。 较高的价格应该吸引更多的卖家进入市场,他们看到有机会兑现。 然后,这将导致更多的上市,并缓解买家之间的对峙。 销售数据表明,这种情况发生在洛杉矶,那里有更多房屋待售,而且他们在市场上停留的时间更长。

但在全国各地,许多房主仍然不愿意出售,因为他们可能会在交易中赔钱。 2007年的房地产泡沫仍然困扰着市场。

根据在线房地产数据库Zillow的数据,大约19%的房主欠他们的抵押贷款的价格高于房产所能出售的房产。 另外37%的人“实际上处于水下”:他们的销售利润太低,不足以支付上市房屋的费用,并支付新房产的首付款。

不过,每笔抵押贷款支付都会修复部分损失,并提高房主的权益。 随着房屋价值的进一步增长,越来越多的人开始出售房屋,供应量也会增加。

第一次购买者不回来(YET)

大萧条在2009年中期正式结束后,许多经济学家预测,被压抑的房屋需求将推动未来几年的销售。 不完全是。 在复苏近五年后,购买仍然不足。

根据全国房地产经纪人协会的数据,预计今年现有房屋的销售总量将达到500万套。 这比去年减少了约100,000,远低于健康市场的550万。

大部分缺口可以归结为:首次购房者太少。 他们去年购买了大约150万套房屋,平均比通常少了50万套房屋。

在线房地产公司Trulia的首席经济学家Jed Kolko表示,去年的价格上涨使得负担能力成为首次出现的障碍。 与目前的所有者不同,首付者来自出售之前的房屋,首次购房者必须积累首付款。 更高的房价需要更多的现金。

对于那些买房的25至34岁的人来说情况正在缓慢改善。 在过去一年中,约有738,000人找到了工作。 随着可支配收入的增加,更多的人可以自行搬出。 由于预计年轻的租房者,住宅建筑商已经加大了公寓建设的力度。 这是他们最终购买房屋或公寓之前的关键第一步。

“我不认为它会立即对房屋所有权产生重大影响,”科尔科说,“因为年轻人需要一些时间来储蓄并建立信用记录才能买房。”

信用标准是松散的

你可能认为经济危机会导致中等至弱势信贷人士的房屋贷款被关闭。 然而,接近次级抵押借贷的事情刚刚开始卷土重来。

富国银行现在向次级抵押借款人提供抵押贷款,信用评分低至600,低于640.(30年期固定抵押贷款的中位信用评分为730左右。)卡林顿抵押贷款服务等非银行贷方正在搬迁进入那个领土。 卡林顿已将其最低信用评分降至550分。这表明贷款人在金融危机后限制信贷后变得不那么紧张。

贷款人接受他们曾经拒绝的借款人,部分是因为在利率上升后,抵押贷款再融资在过去一年暴跌之后,他们渴望获得更多业务。 平均30年固定抵押贷款利率从5月份的近历史低点上升了约一个百分点至4.4%。 根据卡林顿的评级表,一个信用评分为550的次级借款人将支付7.15%。

较少的投资者

全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示,去年投资者每五家中就有一家购买房产。 他们中的大多数人都提出了全现金优惠,并点燃了其他潜在房主失去的竞标战。 投资者的财产成为康复项目或租赁。

但2013年的价格跳涨应该会让投资者在今年扮演较小的角色。 在凤凰城,拉斯维加斯和坦帕等经济衰退期间受灾最严重的地区,价格上涨。 Zillow首席经济学家Stan Humphries表示,它们不再是投资者认为一年前的便宜货。 结果是2014年的竞标战争可能不会那么激烈。

并非所有投资者都在消失。 他们正在寻找能够最容易将房屋转换为租赁并提供更高回报的区域。 例如,辛辛那提的房价去年平均涨幅为2%,但租金价格上涨了10%。 在中西部可以看到类似的趋势。

更高端的家庭是热门投资

目前最好是在房地产市场的奢侈品方面。 价格通常比低端价格上涨得快。 过去一年,购买活动有所增加。

根据美国银行美林(Bank of America Merrill Lynch)的数据,过去12个月房屋销售额超过100万美元的房屋销售额增长了14.4%。 相比之下,价值低于10万美元的房产销售额下降了18%。 一个关键原因:更少的止赎房屋正在上市。

Zillow表示,更昂贵房屋的价格也上涨得更快。 这家在线房地产公司根据价格将美国住房存量分为三分之一。 现在价值305,700美元或以上的房屋 - 市场前三分之一 - 在过去18年中平均价值每年上涨3.38%。 这些价格比市场底部三分之二的价格快20%。

“从本质上讲,这是两个市场的故事,”Zillow的Humphries说道。 “作为顶级房主的体验与底层业主的体验大不相同。”